Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (AVPGY), 2025 yılının ilk çeyreğine ait finansal verilerini kamuoyuna duyurdu. Şirketin bilanço açıklamasının ardından Ak Yatırım, Avrupakent GYO’nun finansal performansı hakkında kapsamlı bir değerlendirme yaptı.

Finansal Göstergelerde Gerileme, Ancak Normalize Verilerde İyileşme

Ak Yatırım’ın yayımladığı rapora göre:

• 2025’in ilk çeyreğinde şirketin net kârı 222 milyon TL olarak açıklandı. Bu rakam, geçen yılın aynı dönemindeki 4,6 milyar TL’lik yüksek seviyeye göre ciddi bir düşüşe işaret ediyor.
• Şirketin net satışları %83 gerileyerek 809 milyon TL’ye indi.
• FAVÖK ise 446 milyon TL seviyesine düştü ve marjı %55,2 oldu.
• Geçen yılki yüksek kazançların takas işlemlerinden geldiği ifade edilirken, bu yılın normalize edilmiş rakamları daha sağlıklı bir değerlendirme sundu.

Normalize Edilmiş Finansal Veriler

Ak Yatırım analistleri, normalize edilmiş göstergeler üzerinden yapılan analizde öne çıkan bulguları şu şekilde açıkladı:

• Faaliyet dışı gelirlerin azalması nedeniyle net kâr %56,2 oranında düştü.
• Kira ve ortak alan gelirlerindeki %23,2 artış sayesinde toplam satışlar %9,6 oranında yükseldi.
• FAVÖK, marj artışı sayesinde %12,6 oranında artış gösterdi.

Net Nakit Pozisyonu ve Vergilendirme Etkisi

Şirketin yatırım amaçlı gayrimenkul alımı çerçevesinde 1,2 milyar TL tutarında nakit çıkışı yaptı. Bu işlem sonrasında net nakit 619 milyon TL’ye geriledi. Ertelenmiş gelirler ise çeyreklik bazda %28 artış göstererek 761 milyon TL seviyesine ulaştı. Şirketin net borç pozisyonu, ertelenmiş gelirler çıkarıldığında 142 milyon TL olarak hesaplandı.

Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü ve Yeni Düzenlemelerin Etkisi

2025 yılı ilk çeyreğinde Avrupakent GYO’nun ertelenmiş vergi yükümlülüğü, yeni vergi düzenlemeleri doğrultusunda 8,2 milyar TL’ye çıktı. Bu rakam, şirketin piyasa değerinin yaklaşık %40’ına denk geliyor.

Yeni vergi düzenlemeleriyle ilgili dikkat çeken iki önemli başlık:

• Temettü dağıtmayanlar için %30, dağıtanlar için %10 oranında vergilendirme uygulanıyor. Ertelenmiş vergi yükümlülüğü %30 varsayımıyla hesaplandı.
• Ticari GYO’lar elindeki kira getirili varlıkları uzun vadeli tuttuğu için bu yükümlülükler yalnızca satış durumunda devreye girecek.

Hisse Performansı ve Değerleme Yorumu

Analiz sonucunda, Avrupakent GYO hisse senedi şu anda PD/NAV oranı bazında yaklaşık 0,6x seviyesinden işlem görmekte. Yeni makro verilerle model güncellenirken, değerlemelerde indirime gidilmedi.